Comment calculer la valeur d'un immeuble de placement

Certains investisseurs immobiliers sont capables de gagner leur vie de manière substantielle grâce aux revenus de leurs immeubles de placement. Cependant, toutes les propriétés ne génèrent pas un profit pour l'investisseur. Avant de conclure un contrat d’achat, calculez la valeur de la propriété pour pouvoir effectuer un investissement judicieux. La valeur marchande, le coût de remplacement, le taux de capitalisation et le retour sur investissement permettent à l'investisseur de déterminer la viabilité de l'investissement.

1.

Déterminez la juste valeur marchande de la propriété. La JVM est le montant qu'un acheteur parfaitement informé est susceptible de dépenser pour la propriété et que le vendeur est susceptible d'accepter. Pour déterminer cette valeur, consultez un agent immobilier pour extraire les comparables du voisinage autour de la propriété. Les biens comparables sont des maisons vendues au cours des 12 derniers mois dans la même zone et sont comparables en taille, en style, en âge et en condition. Ces enregistrements sont également disponibles au bureau de l'évaluateur fiscal, si vous ne souhaitez pas faire appel à un agent immobilier.

2

Évaluez la propriété en utilisant la méthode du coût de remplacement. Vous posez essentiellement la question suivante: «Combien coûterait-il de reconstruire ce bâtiment sur ce même bien?» dépréciation. Cette technique d’évaluation s’applique à des biens immobiliers uniques ou à des non comparables comparables. Il sert également de comparaison aux données de marché que vous avez collectées.

3

Calculez le montant de revenu que la propriété est susceptible de produire. Si la maison est actuellement une propriété à revenus, demandez simplement aux propriétaires actuels ce qu’ils reçoivent comme loyer. Sinon, contactez les responsables de la location locaux pour connaître les prix des loyers dans la région.

4

Déterminez le résultat net d'exploitation annuel. Prenez le revenu locatif attendu pour un an et déduisez tous les coûts nécessaires à l’entretien de la propriété pour l’année. Ces coûts comprennent les frais de gestion, les réparations, l'entretien, les assurances et les taxes foncières.

5

Calculez le taux de capitalisation en divisant le bénéfice net d'exploitation annuel de l'étape précédente par le prix d'achat ou le prix du marché. Le taux de capitalisation des immeubles de placement est généralement compris entre 5% et 8, 5%. Comparez les propriétés en utilisant les taux de capitalisation pour déterminer la meilleure valeur.

6

Calculez les montants en espèces si vous avez besoin de prendre en compte un versement hypothécaire. Soustrayez le versement hypothécaire du revenu annuel de la propriété pour déterminer le revenu net d'exploitation annuel. Divisez ensuite le NOI annuel par la somme des acomptes et des réparations nécessaires pour louer la propriété. Par exemple, ajoutez un acompte de 20 000 dollars à 5 000 dollars en réparations; divisez ensuite NOI par 25 000 $. Si le NOI est de 2 500 USD, le remboursement en espèces est de 2 500 USD divisé par 30 000 USD, soit 10%. Dans cet exemple, l’immeuble de placement gagnerait 10% sur l’argent investi.