Comment gagner de l'argent avec les condominiums et les maisons en rangée

Les condos et les maisons en rangée sont des logements «à murs partagés», dans lesquels chaque logement a un ou plusieurs murs en commun avec un autre logement. C'est là que finissent les similitudes. Une maison en rangée est un type de bâtiment. Chaque propriétaire est propriétaire de sa maison et du terrain situé en dessous. Un condo est un type de propriété. Un propriétaire de condo possède l’espace entre les murs, mais pas la structure ni le terrain situé en dessous. Les condos et les maisons en rangée attirent les investisseurs car ils sont généralement moins chers que les maisons unifamiliales isolées. Investir dans une maison en rangée revient essentiellement à investir dans une autre maison unifamiliale. Les investissements en copropriété peuvent être plus compliqués car ils sont régis par des associations de propriétaires. Néanmoins, les condos et les maisons de ville offrent de nombreuses opportunités de gagner de l’argent.

1.

Forcez l'appréciation - et augmentez la valeur - d'un condo d'investissement, d'un immeuble en copropriété ou d'une maison de ville que vous possédez déjà en réduisant vos coûts d'exploitation. Demandez une nouvelle cotisation pour voir si votre compte de taxes pourrait être réduit. Négociez des tarifs plus bas pour la maintenance, les réparations, la publicité et les autres services que vous externalisez, en échange d'exclusivité ou de la garantie d'un achat minimum. Augmenter l'efficacité d'utilisation de l'énergie et de l'eau pour réduire les coûts des services publics. Une diminution des coûts d'exploitation augmente la valeur de la propriété.

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Évaluez les scénarios d’appréciation forcée en déterminant le taux de capitalisation et en l’utilisant pour estimer la valeur potentielle de la propriété dans chaque scénario. Divisez la valeur actuelle de la propriété par son revenu net - le montant restant après déduction des frais de fonctionnement. Le résultat est le taux de capitalisation. Ajouter les réductions proposées des coûts d’exploitation et les augmentations de loyers au bénéfice net d’exploitation. Alternativement, soustrayez les réductions de loyer et les augmentations des coûts d'exploitation du bénéfice net d'exploitation. Divisez le nouveau bénéfice net d'exploitation par le taux de capitalisation pour trouver la valeur de la propriété une fois les modifications entrées en vigueur. Par exemple, une propriété avec un taux de capitalisation de 8% et un bénéfice net d'exploitation de 10 000 USD a une valeur de 125 000 USD à 10 000 USD / 0, 08 = 125 000 USD. Si les coûts d’exploitation réduits réduisent le bénéfice net d’exploitation à 12 000 USD, la valeur de la propriété passe à 150 000 USD - 12 000 USD / 0, 08 = 150 000 USD.

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Investissez dans des unités de condos et de maisons de ville à louer. Travaillez avec un agent immobilier pour analyser votre marché. Informez-vous sur les prix moyens d'achat des condos et des maisons de ville. Découvrez quels montants de loyer sont réalistes. Estimez vos coûts d’exploitation, y compris les frais d’association de propriétaires, les frais de gestion, l’entretien et les réparations, les taxes, les primes d’assurance et les services publics, en plus des versements hypothécaires. Évaluez le bien-fondé d'un investissement en déterminant le ratio loyer / valeur de la propriété. Divisez le prix d'achat par le revenu locatif annuel. Le résultat est le ratio. Plus c'est bas, mieux c'est.

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Achetez des unités de condos individuelles ou des maisons en rangée pour les revendre. Analysez les conditions du marché local avec l'aide d'un agent immobilier pour savoir quels types de condos et de maisons en rangée se vendent, où ils se vendent et combien de temps ils mettent à vendre. Achetez des parts sous-évaluées ne nécessitant que des réparations esthétiques ou peu coûteuses, en utilisant de préférence les fonds d'un prêteur ou d'un investisseur pour préserver votre trésorerie. Redistribuez les unités à un prix légèrement inférieur à la valeur du marché afin de générer des ventes rapides tout en maintenant vos coûts d'exploitation au minimum.

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Convertissez une habitation multifamiliale en condos et vendez ou louez chaque unité individuellement. Consultez un agent immobilier pour savoir s'il existe un marché pour les condos dans votre région. Contactez un avocat pour discuter des lois de votre État en matière de conversion de copropriétés et des exigences matérielles de chaque unité, telles que les issues obligatoires. Demander une estimation du contractant pour les travaux nécessaires à la codification de la propriété. Utilisez ces informations pour évaluer la faisabilité de cet investissement et votre retour probable.

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Investissez dans une fiducie de placement immobilier, qui est une entité qui investit dans l'immobilier et qui, en contrepartie d'avantages fiscaux, verse au moins 90% de son revenu imposable à ses actionnaires. Minimisez vos risques en choisissant une fiducie qui investit dans des condos ainsi qu'une sélection diversifiée d'autres avoirs immobiliers.

Conseils

• Une évaluation de propriété formelle utilise plus d'une méthode. La capitalisation est utile pour évaluer la qualité d'un investissement, mais il ne faut pas s'y fier uniquement pour déterminer la valeur.
• Effectuez une évaluation préalable des documents financiers, des règles, des règlements et des covenants, des conditions et des restrictions d'une association de propriétaires, également appelés CC & R, afin de vous assurer que les opérations de l'association vous permettront d'atteindre vos objectifs de placement.
• Consultez un fiscaliste avant d’investir dans l’immobilier afin de déterminer les incidences éventuelles de votre investissement sur votre situation financière.

Attention

• Certaines associations de propriétaires de logements en copropriété ont des règles anti-retournement imposant un délai minimum de conservation du logement avant la vente, ainsi que des règles régissant la location d'unités aux locataires.