Avantages et inconvénients d'un bail triple net

Les propriétaires négocient plusieurs types de baux sur des biens commerciaux. Les trois plus courants sont les contrats de location bruts, en pourcentage et triples nets. Le bail triple net est à l'extrême opposé du bail brut. Bien que les propriétaires considèrent le triple réseau comme le plus avantageux des trois contrats de location, il peut se retourner contre eux de manière coûteuse, annulant éventuellement les bénéfices antérieurs.

Bail triple net

Le bail triple net, également appelé triple N, confie au locataire trois paiements en plus du loyer. Le locataire paie pour l'entretien du bâtiment, l'assurance et les taxes foncières. Cet arrangement peut présenter des avantages pour les deux parties, car le loyer est moins élevé avec ce type de contrat de location qu'avec les contrats de location bruts ou à pourcentage. La diminution du loyer facilite la recherche de locataires, le propriétaire est donc moins susceptible d'avoir un immeuble vacant.

Maintenance du batiment

Si le bâtiment est en bon état, l'entretien sera minime et le locataire bénéficiera d'un loyer moins élevé. Si le bâtiment est en mauvais état, par exemple s'il a besoin d'un nouveau toit, le propriétaire a l'avantage, car il n'a pas de frais d'entretien. Cependant, ce scénario dépend du fait que le locataire maintienne la propriété en bon état. Si le locataire ne signale pas les dommages à l'immeuble pour éviter de payer les coûts associés au bail triple net, le propriétaire aura un immeuble en mauvais état. Il peut être amené à utiliser les bénéfices des loyers du locataire pour effectuer les réparations.

Assurance locataire

Les locataires doivent avoir une assurance sur la propriété. De plus, ils peuvent avoir à payer les franchises de la police ainsi que les dommages non assurés. Les compagnies d’assurance tiennent compte de plusieurs facteurs pour décider du taux à appliquer. Si le locataire ne peut pas payer l'assurance, il peut laisser la police devenir caduque ou choisir de ne pas déposer de réclamation. Si le bien est gravement endommagé et que le locataire fait faillite, le propriétaire peut ne pas avoir de recours en paiement.

Impôts fonciers

Un inconvénient pour le locataire est sa responsabilité de payer les taxes foncières. De nombreuses communautés réalisent chaque année des évaluations d'immeubles commerciaux ou le taux d'imposition par tranche de 1 000 dollars, ce qui entraîne une facture fiscale plus importante pour le locataire. Le locataire dépend du propriétaire pour contester une évaluation plus élevée. Cependant, le propriétaire ne doit pas se soucier d'investir le temps et les frais d'une évaluation privée pour contester la nouvelle évaluation, car ce n'est pas lui qui paie la note. Cela peut se retourner contre le propriétaire si le locataire décide de déménager ailleurs à la fin du bail. Le locateur devra payer la facture de taxes plus élevée jusqu'à ce qu'il trouve un nouveau locataire, à condition qu'il puisse en trouver un qui accepte de payer la dépense plus élevée. Si le prix des propriétés similaires est inférieur, le propriétaire peut se retrouver avec une propriété vacante.

Baux bruts et en pourcentage

Le propriétaire paie les frais d’impôt foncier, d’assurance de biens et d’entretien des bâtiments selon un bail brut. Le loyer mensuel est nettement plus élevé pour couvrir ces coûts supplémentaires. Parfois, un bail brut stipule que le locataire doit payer tous les services publics. Le pourcentage de baux est plus compliqué mais courant dans les centres commerciaux. Ils peuvent travailler de quatre manières différentes: pourcentage des ventes brutes, loyer mensuel plus pourcentage des ventes brutes, le plus élevé des loyers mensuels fixes ou déterminés, ou un loyer fixe minimal avec un pourcentage de vente différencié.